Ako prenajať byt bez zbytočných komplikácií?

Mnohí ľudia kupujú byty práve s cieľom ich prenajímať, iní zasa chcú prenajať nehnuteľnosť, ktorú momentálne sami nevyužívajú.

Na prvý pohľad sa to môže zdať jednoduché – nájsť nájomníka, podpísať zmluvu a každý mesiac inkasovať nájom. V praxi je však prenájom bytu spojený s množstvom právnych, daňových a praktických otázok.

A práve preto sme si pre Vás pripravili prehľad toho, ako prenajať byt bez komplikácií a zbytočného stresu.

Kľúčové kroky, ako prenajať byt

1. Z prvého dojmu spravte dokonalý dojem

Predtým, než sa rozhodne uverejniť inzerát, venujte čas dôkladnej príprave. Prvý dojem je rozhodujúci a má priamy vplyv na množstvo relevantných dopytov.

• Upratanie bytu: Odstráňte osobné veci a dôkladne poupratujte. Upratovanie by malo byť detailné – umyte okná, vyčistite spotrebiče, odstráňte vodný kameň v kúpeľni. Byt by mal byť v čo najlepšie prezentovateľnom stave, aby si potenciálny záujemca v ňom vedel predstaviť svoj život.
• Kontrola opravy bytu: Skontrolujte stav bytu. Ošúchané steny, nefungujúce zásuvky či kvapkajúci kohútik sú detaily, ktoré znižujú hodnotu bytu v očiach záujemcov. Investícia do nového náteru, opravenia podláh alebo menšieho servisu spotrebičov sa Vám vráti.
• Energetický certifikát: Ak prenajímate byt v bytovom dome, musíte podľa zákona zabezpečiť energetický certifikát. Zabezpečiť ho musíte ešte pred uverejnením inzerátu a pri podpise nájomnej zmluvy je povinnosťou certifikát nájomcovi odovzdať.

https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2005/555/

2. Nastavenie optimálnej ceny

Cena nájmu je jedným z najdôležitejších faktorov, ktoré rozhodujú o úspešnom prenájme. Prieskum trhu je kľúčový. Zistite, za aké ceny sa prenajímajú podobné byty vo Vašej lokalite.

Vezmite do úvahy stav bytu, veľkosť, vybavenie, poschodie a, samozrejme, polohu. Ak si nie ste istí, pozrite si ponuky na realitných portáloch, zvážte dopyt a sezónnosť.

Prehnaná cena odradí a byt môže zostať prázdny, čo Vám prinesie stratu. Naopak, podhodnotená cena Vás oberie o zisk. Ideálna cena je zlatou strednou cestou, ktorá priláka spoľahlivých nájomcov a zabezpečí Vám stabilný príjem.

Tip na zvýšenie hodnoty: Ak je Váš byt starší, zvážte aspoň čiastočnú rekonštrukciu. Moderná kúpeľňa, kuchyňa s novými spotrebičmi alebo zrenovované podlahy dokážu výrazne zvýšiť atraktivitu bytu a umožnia Vám žiadať vyššiu cenu nájmu. Investícia do kvality interiéru sa Vám vráti nielen v podobe vyššieho a stabilnejšieho príjmu, ale aj v celkovom navýšení hodnoty nehnuteľnosti v prípade, že sa byt rozhodnete predať.

3. Pútavý inzerát

Dobrý inzerát a kvalitne spracované fotografie sú alfou a omegou úspešného prenájmu.

• Fotografie: Nekvalitné fotky z mobilu sú najčastejšou chybou. Ak nemáte dobrý fotoaparát, investujte do homestagingu a profesionálnemu nafoteniu nehnuteľnosti. Kvalitné, svetlé a širokouhlé zábery bytu dokážu prilákať oveľa viac záujemcov. Homestaging dokáže nielen podporiť záujem o prenájom, ale dokáže tiež zvýšiť cenu za prenájom.
• Popis: Popis bytu by mal byť stručný, ale zároveň obsahovať všetky dôležité informácie, ako je rozloha, počet izieb, typ vykurovania, vybavenie (nábytok, spotrebiče), výška nájmu a mesačné náklady. Uveďte, či je byt vhodný pre domácich miláčikov alebo fajčiarov, čím si ušetríte množstvo zbytočných obhliadok.

4. Strategické umiestnenie inzerátu

Keď máte byt pripravený a fotografie nafotené, prichádza na rad kľúčová otázka: kde získať čo najviac kvalitných záujemcov? Stratégia umiestnenia inzerátu je rovnako dôležitá ako jeho obsah. Existuje niekoľko ciest, ktoré je vhodné kombinovať pre čo najlepší výsledok:

• Realitné portály: Toto je najčastejšia a najefektívnejšia cesta. Realitné portály majú vysokú návštevnosť a sú primárnym miestom, kde si záujemcovia o prenájom hľadajú bývanie. Hoci je uverejnenie spoplatnené, investícia sa Vám vráti v podobe širokého dosahu.
• Sociálne siete: Facebook a Instagram sú skvelými bezplatnými nástrojmi. Využite špecializované skupiny zamerané na prenájom bytov vo Vašom meste (napr. „Prenájom bytu Bratislava“) a pridajte pútavý príspevok s kvalitnými fotkami. Ak ste si istí, že máte atraktívny inzerát, zvážte aj sponzorovanú reklamu, ktorá cieli presne na Vašu cieľovú skupinu.
• Vlastné kontakty: Niekedy je najjednoduchšie a najlacnejšie začať vo vlastnom kruhu. Informujte rodinu, priateľov a kolegov, že máte na prenájom byt. Spoľahliví nájomníci sa často nájdu práve na základe osobného odporúčania, čo Vám môže ušetriť čas i peniaze.
• Webové stránky a inzertné služby: Dobrým spôsobom je aj využitie iných inzertných portálov (napr. Bazoš.sk), kde sa síce miešajú rôzne typy inzerátov, ale prenájom bytu tam taktiež nájde svoje miesto.

5. Výber nájomcu

Výber nájomcu je najdôležitejší, no zároveň najťažší krok celého procesu, ku ktorému je potrebné pristupovať obozretne. Nechcete predsa, aby sa Váš byt zmenil na problém. Dôkladný výber Vám ušetrí množstvo starostí a potenciálnych finančných strát. Pri komunikácii so záujemcami sa zamerajte na niekoľko kľúčových otázok a kritérií:

• Základná previerka: Zistite, či potenciálny záujemca hľadá byt len na niekoľko mesiacov alebo hľadá dlhodobý podnájom. Veľmi dôležitá je aj identifikácia toho, či ide o študenta alebo o pracujúceho človeka.
• Referencie z predchádzajúceho prenájmu: Ak je to možné, požiadajte o kontakt na predchádzajúceho prenajímateľa. Krátky rozhovor Vám môže odhaliť, či nájomca platil načas, staral sa o byt a či s ním neboli žiadne problémy.
• Životný štýl: Pýtajte sa na ich koníčky, zvyky a na to, či majú domáce zvieratá. Je dôležité zistiť, či sa ich životný štýl zhoduje s Vašimi požiadavkami a pravidlami domu, napríklad s nočným pokojom. Ak máte jasné pravidlá (napr. žiadne zvieratá, žiadne fajčenie), uveďte to už v inzeráte, aby ste predišli zbytočným obhliadkam.

Spoľahlivý a solventný nájomca je Vaším najlepším spojencom. Hľadajte niekoho, kto má stabilné zamestnanie, nekonfliktnú povahu a preukázateľnú históriu platenia. Venujte tomuto kroku dostatok času, pretože lepšie je mať byt pár dní prázdny ako s problémovým nájomcom na niekoľko mesiacov.

6. Nájomná zmluva

Ak ste našli ideálneho nájomcu, prichádza na rad nájomná zmluva, ktorá okrem iného slúži ako Váš „štít“ v prípade problémov. Vždy uzatvorte písomnú zmluvu a nikdy neprenajímajte „na dobré slovo“.

Medzi základné náležitosti nájomnej zmluvy patrí:

• Označenie zmluvných strán.
• Nájomná zmluva musí mať písomnú formu.
• Označenie predmetu nájmu.
• Doba nájmu.
• Výška nájomného a spôsob platenia.
• Výška úhrady za služby spojené s užívaním bytu.
• Kaucia (depozit)
• Podmienky ukončenia zmluvy.
• Podpisy zmluvných strán.
• Poprípade ďalšie dojednania na základe špecifických situácií.

Ak Vás zaujímajú podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve, prečítajte si náš článok – Správne spísaná nájomná zmluva na byt Vás ušetrí od mnohých problémov.

7. Odovzdanie bytu a spísanie protokolu

Pri samotnom odovzdávaní bytu je kľúčové venovať sa detailom, ktoré Vás ochránia do budúcnosti. Preto si vždy pripravte preberací protokol. Ten by mal slúžiť ako detailný záznam o stave bytu a jeho vybavenia v deň, keď nájomca preberá kľúče.

Zaznamenajte akékoľvek drobné poškodenia, ako sú škrabance na stenách, podlahe či oknách, aby ste sa vyhli budúcim sporom. Okrem toho do protokolu uveďte aj kompletný zoznam nábytku a všetkých spotrebičov, vrátane ich stavu. Nezabudnite na jednu z najdôležitejších vecí – odčítajte a do protokolu zapíšte aktuálne stavy meračov elektriny, plynu a vody.

Celý proces odovzdania bytu si navyše dôkladne zdokumentujte fotkami. Fotografie sú nezvratným dôkazom a slúžia ako váš najlepší spojenec v prípade, že vzniknú akékoľvek nezhody.

8. Legislatívne a daňové povinnosti

Tu prichádza na rad dôležitá časť, ktorú mnoho prenajímateľov ignoruje. Vyhnete sa tak zbytočným pokutám a problémom s daňovým úradom.

• Registrácia na daňovom úrade: Ak nie ste podnikateľ a nemáte pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ) a začnete prenajímať, musíte sa registrovať na príslušnom daňovom úrade a požiadať o pridelenie. To musíte urobiť do 30 dní od prvého prijatia nájmu.

https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2009/563/

• Daň z príjmu: Príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom. Ak ste fyzická osoba (nepodnikateľ), zdaňujete príjem až po odpočítaní 500 € z ročných príjmov (oslobodená čiastka) a platíte daň vo výške 19 % alebo 25 % (ak váš celkový príjem presiahne stanovenú hranicu).

https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2003/595/

Praktické tipy na záver

• Pravidelná komunikácia: Udržujte kontakt s nájomcom. Pravidelne sa pýtajte, či je všetko v poriadku. Riešenie problémov v zárodku je vždy jednoduchšie.
• Pravidelná kontrola: Dohodnite si vopred pravidelné, napríklad polročné, kontroly bytu. Kontroly sa musia dohodnúť vopred a nesmú obťažovať nájomcu. Ich cieľom je zistiť, či je byt v dobrom stave.
• Poisťovňa: Zvážte poistenie nehnuteľnosti (ak ho nemáte) a poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré pokryje možné škody spôsobené nájomcom.

Prenajímanie bytu nemusí byť komplikované. Ak sa budete držať týchto krokov, minimalizujete riziká a urobíte z prenájmu príjemnú a výhodnú skúsenosť. Nezabudnite, že kľúčom k úspechu je príprava, jasná komunikácia a rešpektovanie zákonných povinností.

V prípade, že potrebujete s prenájmom bytu pomôcť alebo nechať celý proces na odborníkov, neváhajte nás kontaktovať.