ÚPI - Územnoplánovacia informácia: Váš kľúč k poznaniu pozemku

Absencia ÚPI alebo jej ignorovanie môže viesť k vážnym finančným a časovým stratám – napríklad k zisteniu, že na vysnívanom pozemku nemožno postaviť rodinný dom, alebo že sa v jeho blízkosti plánuje výstavba hlučnej priemyselnej zóny.

Čo presne je ÚPI a prečo ju potrebujete?

Územnoplánovacia informácia je oficiálne vyjadrenie príslušného stavebného úradu (obec, mestská časť, mesto) o súlade navrhovaného zámeru s platným územným plánom.

Zjednodušene povedané, odpovedá na otázku:

Čo sa na konkrétnom pozemku smie a nesmie robiť z pohľadu územného plánovania?

Účel a význam územnoplánovacej informácie

Dôležité upozornenie

Územnoplánovacia informácia nenahrádza žiadne oficiálne rozhodnutia stavebného úradu, ako sú napríklad:

• Územné rozhodnutie.
• Stavebné povolenie.
• Kolaudačné rozhodnutie.

Ide len o informatívny dokument a vyjadrenie súladu so záväznou územnoplánovacou dokumentáciou.

Obsah územnoplánovacej informácie

Obsah ÚPI je detailne naviazaný na platný územný plán a poskytuje súbor regulatívov a informácií o využití pozemku.

Typická ÚPI poskytuje informácie o:

Funkčnom využití pozemku

• Aký je prípustný hlavný účel využitia pozemku (napr. rodinné domy, bytové domy, obchod, výroba, rekreácia, verejná zeleň).
• Aký je prípustný doplnkový účel (napr. garáže, parkoviská, drobná občianska vybavenosť).

Intenzite využitia a stavebnej regulácii

• Maximálne percento zastavanosti pozemku (podiel zastavanej plochy k celkovej ploche pozemku).
• Minimálny podiel zelene na pozemku (dôležité pre zadržiavanie vody a mikroklímu).
• Maximálna prípustná podlažnosť (napr. 1 nadzemné podlažie + podkrovie).
• Maximálna výška stavby / strechy alebo stanovenie stavebnej čiary.
• Informácie o Indexe podlažných plôch (IPP) a Indexe zastavaných plôch (IZP), ak sú stanovené v územnom pláne zóny.

Technickej infraštruktúre

• Informácie o možnosti a podmienkach napojenia na inžinierske siete (voda, elektrina, plyn, kanalizácia).

Ďalších obmedzeniach

• Prípadné ochranné pásma (napr. plynovodov, elektrického vedenia, vodných tokov, pamiatková ochrana, chránené územia).
• Informácie o existujúcich alebo plánovaných verejnoprospešných stavbách v blízkosti, ktoré by mohli viesť k prípadnému vyvlastneniu časti pozemku (napr. cesty, školy, siete).
• Požadovaný charakter a tvar oplotenia (v niektorých prípadoch).

Ako získať ÚPI?

O ÚPI môže požiadať ktokoľvek na akýkoľvek pozemok – nemusíte byť jeho vlastníkom.

1. Kde podať žiadosť?

Žiadosť sa podáva na príslušnom stavebnom úrade, ktorým je:

• Obecný úrad.
• Mestský úrad.
• Miestny úrad mestskej časti.

2. Čo musí žiadosť obsahovať?

Štandardná žiadosť (mnohé úrady majú vlastné tlačivá, ktoré je vhodné použiť) by mala obsahovať nasledujúce povinné údaje a prílohe:

• Identifikácia žiadateľa: Meno, priezvisko / názov spoločnosti, korešpondenčná adresa, telefón, e-mail.
• Identifikácia pozemku: Katastrálne územie, parcelné číslo (registra „C“ alebo „E“), prípadne ulica / lokalita.
• Účel žiadosti / zámer: Stručný a jasný opis plánu, napr. – výstavba rodinného domu, zmena účelu užívania stavby, kúpa pozemku.
• Príloha – situačný náčrt: Kópia z katastrálnej mapy s vyznačením záujmovej parcely / parciel (alebo geometrický plán). Toto je kľúčové pre jednoznačnú identifikáciu pozemku.

3. Poplatky a lehoty

Najčastejšie chyby pri práci s ÚPI

Kúpa pozemku bez ÚPI

Mnoho ľudí sa spolieha na:

• Inzerát.
• Vyjadrenie predajcu.
• „Veď sused stavia“.

To je najdrahšia chyba, ktorú môžete spraviť.

Zlá interpretácia obsahu

Nie každé „bývanie“ znamená rodinný dom.

Nie každá „zastavanosť“ znamená, že postavíte, čo chcete.

Zastaralé informácie

Územné plány sa menia, aktualizujú, dopĺňajú. Staršia ÚPI nemusí odrážať aktuálny stav.

Územnoplánovacia informácia vs. iné dokumenty

Kedy je územnoplánovacia informácia absolútne nevyhnutná?

• Kupujete pozemok ako investíciu.
• Plánujete developerský projekt.
• Chcete meniť funkciu pozemku.
• Riešite bankové financovanie.
• Pripravujete architektonickú štúdiu.

V týchto prípadoch je územnoplánovacia informácia základný ochranný nástroj, nie formalita.

Kedy ÚPI nestačí?

Hoci ÚPI poskytuje komplexný prehľad, pri plánovaní rozsiahlejšej stavby alebo zložitejšieho zámeru, je vhodné dodatočne:

• Požiadať o záväzné stanovisko: Pre stavebný úrad je záväzné stanovisko  ešte dôležitejšie ako staršia ÚPI.
• Konzultovať zámer s projektantom: Architekt alebo projektant dokáže regulatívy ÚPI správne interpretovať a aplikovať do návrhu.
• Overiť si inžinierske siete: Vyžiadať si oficiálne vyjadrenia od správcov sietí (voda, elektrina, plyn, telekomunikácie) o existencii, kapacite a možnosti napojenia.

Prečo je ÚPI jeden z najdôležitejších dokumentov pri pozemkoch?

Územnoplánovacia informácia je často tichý rozhodca, ktorý rozhodne o tom, či Váš zámer bude realizovateľný, ekonomicky zmysluplný a právne čistý.

Je lacná, dostupná a pritom dokáže ochrániť Vás pred zlou investíciou, ušetriť mesiace času, či tisícky eur a nastaviť realistické očakávania.

Ak riešite pozemok a nemáte ÚPI, v skutočnosti neviete, čo kupujete.