Zmeny na katastri – čoho sa dotknú a ako nás to ovplyvní?

1. Koniec bezplatného prezerania

Najväčšia zmena sa týka základného dokumentu – elektronického výpisu z listu vlastníctva (LV).

Prečo táto zmena?

ÚGKK SR tvrdí, že zavedením spoplatneného výpisu s právnou silou odpadne občanom nutnosť chodiť na kataster alebo poštu pre overený dokument, čo má ušetriť čas a priniesť úradom aj príjmy na modernizáciu.

2. Povinná registrácia – zbohom anonymite

Dnes si ktokoľvek môže anonymne prezerať detailné LV a zistiť súkromné údaje o akomkoľvek vlastníkovi. Tomu má byť koniec.

• Autentifikácia: Pre prístup k plným údajom o nehnuteľnosti (vrátane detailov o vlastníkoch – dátum narodenia, adresa) bude povinná bezplatná registrácia a autentifikácia používateľa, pravdepodobne cez eID (elektronický občiansky preukaz).
• Základné dáta zostanú voľné: Bez registrácie zostanú dostupné len základné, oklieštené informácie, napríklad číslo LV a meno/priezvisko vlastníka.
• GDPR a bezpečnosť: Oficiálne zdôvodnenie hovorí o posilnení ochrany osobných údajov (GDPR) a zabránení masovému, automatizovanému sťahovaniu dát, ktoré v minulosti spôsobovalo preťaženie systému.

Dôležité: Aj po spoplatnení a registrácii bude mať každý vlastník možnosť získať bezplatne svoj súpis nehnuteľností (prehľad všetkého, čo vlastní v rámci SR).

3. Zvýšenie správnych poplatkov (platné od 1. júla 2027)

Popri novom poplatku za výpis sa zvyšujú aj poplatky za niektoré bežné úkony na katastri.

• Kópia katastrálnej mapy: Poplatok stúpne z dnešných 6 eur na 12 eur za jednu kópiu.
• Opravná procedúra za chybný zápis: Novinkou je zavedenie poplatku 100 eur za podanie žiadosti o prešetrenie chybného zápisu v katastri. Tento poplatok bude žiadateľovi vrátený len v prípade, ak sa preukáže chyba na strane katastrálneho úradu.

Prečo sa anonymný a bezplatný kataster končí?

Ochrana osobných údajov (GDPR)

Dnešný list vlastníctva obsahuje citlivé identifikačné údaje – meno a priezvisko, dátum narodenia, adresu trvalého pobytu či informácie o ťarchách. Tieto dáta boli doteraz dostupné anonymne a bez akýchkoľvek obmedzení, čo je v priamom rozpore s trendami v oblasti ochrany súkromia. Štát argumentuje tým, že takýto voľný prístup predstavuje riziko pre vlastníkov nehnuteľností a nie je dlhodobo udržateľný.

Prevencia zneužívania a masového „scrapovania“ dát

Kataster sa roky využíval ako zdroj informácií pre automatizované nástroje, ktoré dokázali vo veľkom sťahovať údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch či transakciách. Takto získané dáta sa následne používali na tvorbu súkromných databáz alebo komerčných služieb bez kontroly štátu a bez súhlasu vlastníkov. Novela má tomuto zabrániť – a to najmä tým, že prístup k úplným údajom bude viazaný na registráciu, čím sa zníži možnosť anonymného masového sťahovania.

Kybernetická bezpečnosť a reakcia na útoky

Začiatkom roka 2025 došlo k vážnemu kybernetickému útoku, ktorý ochromil viaceré elektronické služby katastra. Incident ukázal, že voľne dostupný a anonymný systém je zraniteľnejší a ťažšie kontrolovateľný. Zavedenie povinnej autentifikácie, logovania a spoplatnenia prístupu k niektorým výstupom má pomôcť zvýšiť bezpečnosť celého systému a minimalizovať riziká ďalších útokov.

Zníženie rizika neoprávneného lustrovania osôb

Dnešný režim umožňuje komukoľvek bez akejkoľvek stopy pozerať majetkové pomery iných ľudí. To môže byť zneužité pri rôznych typoch trestnej činnosti – od majetkových podvodov, cez podlžnícke praktiky, až po cielené sledovanie majetku konkrétnych osôb. Zrušenie anonymného prístupu má preto slúžiť ako ochranný mechanizmus: každý, kto si zobrazí úplné údaje o nehnuteľnosti, bude identifikovaný, čo má odradiť od neoprávneného lustrovania.

Čo sa mení pre bežného vlastníka nehnuteľnosti?

Ak vlastníte byt, dom alebo pozemok, prakticky sa Vás to dotkne nasledovne:

1. Overovanie údajov v katastri

• Dnes: Otvoríte kataster, zadáte parcelu alebo adresu a anonymne si pozriete list vlastníctva.
• Po novom: Základné informácie (parcela, výmera) si pravdepodobne stále zobrazíte bez veľkých komplikácií. Avšak, plný pohľad na LV s údajmi o vlastníkovi, bude viazaný na registráciu a poplatok 6 € za výpis.

2. Doklady pre banku, úrad, advokáta

Namiesto „informatívneho“ výpisu, ktorý ste si vedeli zadarmo stiahnuť a poslať e-mailom, budete riešiť plnohodnotný elektronický výpis. To znamená, že bude právne viazaný a odbúra potrebu papierových alebo overených výpisov.

3. Kontrola chýb a prešetrovania údajov

Ak máte podozrenie, že je v katastri chyba, budete musieť zaplatiť 100 € za prešetrenie. V prípade, že sa chyba potvrdí, poplatok sa má vrátiť.

4. Zápisy, vklady, poznámky

Novela rieši aj zrýchlenie a spresnenie procesov (lehoty, čiastočné zápisy, doručovanie), čo by v ideálnom prípade malo viesť k svižnejšiemu konaniu pri zmenách vlastníkov alebo ťarchách.

Dopady na realitný trh, banky a profesionálov

1. Realitné kancelárie a developeri

Realitné kancelárie a developeri budú musieť mať registrované účty a fungovať v súlade s novými pravidlami, pričom môžu očakávať:

• Náklady na poplatky za elektronické výpisy.
• Úpravy interných procesov a systémov.
• Prípadné zmeny v tom, ako budú môcť prezentovať informácie o nehnuteľnostiach (napr. ako zobrazia vlastníka, ťarchy a pod.).

2. Banky, advokáti a notári

Na jednej strane je výhodou právne záväzný elektronický výpis, ktorý môže zrýchliť procesy (hypotéky, prevody, dedičstvá). Avšak, na strane druhej budú potrebovať:

• Technické napojenie na nový systém.
• Zohľadniť nové poplatky vo svojich interných nákladoch.
• Nastaviť zodpovednosť za prístup k údajom (logovanie, audit, ochrana osobných údajov).

3. Novinári, analytici a watchdog organizácie

Výrazne sa skomplikuje anonymné masové vyhľadávanie a analyzovanie majetkových vzťahov. Taktiež sa skomplikuje investigatíva v oblasti korupcie, podozrivých prevodov či schránkových vlastníkov, pričom bude viazaná na:

• Registrovaný prístup.
• Poplatky.
• Prísnejšie pravidlá šírenia údajov.

Časový plán zavedenia zmien

• 1. júl 2026 – Povinná registrácia, zrušenie anonymného prístupu, zavedenie spoplatneného výpisu z LV (6 €).
• 1. júl 2027 – Zvýšenie ostatných správnych poplatkov (napr. za kópiu mapy na 12 €) a zavedenie poplatku za kontrolu zápisu (100 €).

Prehľad zmien v katastri nehnuteľností