Ako na bezproblémové darovanie nehnuteľnosti?

Právny rámec darovania nehnuteľnosti na Slovensku

Darovanie nehnuteľnosti je upravené predovšetkým Občianskym zákonníkom (§ 628 a nasl.). Základným predpokladom platnosti darovacej zmluvy je písomná forma. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná. Písomná forma je nevyhnutná pre právnu istotu oboch strán a pre následný zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Darovacia zmluva musí obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (resp. dátum narodenia), trvalé bydlisko darcu a obdarovaného. Ak je jednou zo strán právnická osoba, uvádza sa jej názov, sídlo a identifikačné číslo.
• Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis (napr. výmera, počet izieb), katastrálne územie, číslo parcely (ak ide o pozemok), súpisné číslo a orientačné číslo (ak ide o stavbu), číslo listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, a prípadné ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti viaznu.
• Prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať. Tieto prejavy vôle musia byť jasné, zrozumiteľné a bez akýchkoľvek podmienok (s výnimkou prípadných vecných bremien).
• Dátum a miesto podpisu zmluvy.
• Podpisy oboch zmluvných strán.

Pre platnosť darovacej zmluvy je dôležité, aby bola vôľa oboch strán slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná. Ak by bola zmluva uzavretá pod nátlakom, v omyle alebo v tiesni, mohla by byť neskôr napadnutá na súde.

Kto môže nehnuteľnosť darovať a komu?

Darcom môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá je právoplatným vlastníkom danej nehnuteľnosti a má plnú spôsobilosť na právne úkony. To znamená, že musí byť schopná slobodne a vedome prejaviť svoju vôľu darovať majetok. Na strane obdarovaného môže stáť rovnako fyzická alebo právnická osoba. Zákon neobmedzuje okruh osôb, ktorým je možné nehnuteľnosť darovať. Obdarovanou osobou môže byť aj neplnoleté dieťa, ktoré však počas procesu darovania musí byť zastúpené zákonným zástupcom.

Aké nehnuteľnosti môžu byť predmetom darovania?

Predmetom darovania môže byť akákoľvek nehnuteľnosť, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností a je vo vlastníctve darcu. To zahŕňa pozemky, rodinné domy, byty, nebytové priestory (napríklad garáže, prevádzky), ako aj rozostavané stavby, ak sú už zapísané v katastri. Rovnako je možné darovať aj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti – napríklad polovicu bytu, tretinu pozemku alebo inú presne určenú časť, ktorú má darca zapísanú na liste vlastníctva. V takom prípade sa obdarovaný stáva spoluvlastníkom a nadobúda všetky práva a povinnosti, ktoré z podielu vyplývajú.

Dôležité je, aby bola darovaná nehnuteľnosť presne identifikovaná v darovacej zmluve v súlade s údajmi v katastri nehnuteľností.

Darovanie nehnuteľnosti krok za krokom

1.Príprava darovacej zmluvy

Určite odporúčame zveriť prípravu zmluvy odborníkovi – advokátov alebo notárovi. Tí zabezpečia, že zmluvy bude obsahovať všetky potrebné náležitosti a bude v súlade s platnou legislatívou.

2.Podpísanie darovacej zmluvy

Zmluva sa podpíše v písomnej podobe pred notárom. Podpisy oboch zmluvných strán musia byť úradne overené.

3.Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

Po podpísaní zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. K návrhu sa prikladá originál alebo osvedčená kópia darovacej zmluvy a doklad o zaplatení správneho poplatku.

4.Konanie o návrhu na vklad

Katastrálny odbor preskúma predloženú zmluvu a návrh. Ak sú splnené všetky zákonné podmienky, povolí vklad vlastníckeho práva a obdarovaný sa stáva právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.

5.Oznámenie o vykonaní vkladu

Katastrálny odbor doručí účastníkom konania (darca a obdarovaný) oznámenie o povolení vkladu. Ak potrebujete výpis z listu vlastníctva, na ktorom je už ako vlastník zapísaný obdarovaný, treba ísť na kataster a požiadať o výpis.

Poplatky a náklady spojené s darovaním

Daňové aspekty darovania nehnuteľnosti

Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. S účinnosťou od 1. januára 2024 však došlo k zrušeniu dane z darovania. To znamená, že v súčasnosti sa darovanie nehnuteľnosti nepovažuje za predmet dane z príjmov pre obdarovaného.

Hoci samotný akt darovania nie je zdaniteľným príjmom, dôležité je vedieť, že ak obdarovaný vlastní darovanú nehnuteľnosť menej, ako 5 rokov a rozhodne sa ju predať, vzniká daňová povinnosť.

V neposlednom rade, je potrebné si uvedomiť, že akýmkoľvek nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie. Nový majiteľ nehnuteľnosti je teda povinný platiť daň z nehnuteľnosti, ktorá sa platí každoročne príslušnému mestu alebo obci.

Možnosti zrušenia darovania

Občiansky zákonník upravuje aj situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania. Darca môže dar odobrať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Hrubé porušenie dobrých mravov môže spočívať napríklad v fyzickom napadnutí, urážkach, vyhrážkach, neposkytnutí potrebnej pomoci v chorobe alebo starobe, alebo v iných závažných prejavoch neúcty a nevďačnosti.

Právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené. Darca musí svoje právo uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr do jedného roka odo dňa, kedy sa o dôvode odvolania dozvedel.

Okrem toho môže dôjsť k zrušeniu darovacej zmluvy aj na základe všeobecných dôvodov neplatnosti právnych úkonov, ako napríklad pre nedostatok formy, nedostatok vôle, omyl, tieseň alebo pre rozpor so zákonom.

Vecné bremená a iné obmedzenia

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo v prospech inej nehnuteľnosti. Môže ísť napríklad o právo doživotného užívania nehnuteľnosti, právo prechodu cez pozemok alebo právo čerpania vody.

Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Ak sa nehnuteľnosť daruje s vecným bremenom, obdarovaný je povinný toto bremeno strpieť.

Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo. Pred darovaním je preto nevyhnutné dôkladne preveriť list vlastníctva, aby ste predišli nepríjemným prekvapeniam v budúcnosti.

Praktické rady na záver

• Dôkladne zvážte svoje rozhodnutie: Darovanie nehnuteľnosti je neodvolateľný právny úkon (s výnimkou zákonných dôvodov na odvolanie). Pred podpisom zmluvy si preto dobre premyslite všetky dôsledky tohto rozhodnutia.
• Zverte prípravu zmluvy odborníkovi: Advokát alebo notár vám pomôžu zabezpečiť, že zmluva bude právne správna a ochráni vaše záujmy.
• Overte si vlastnícke právo a ťarchy: Pred prijatím daru si vždy overte aktuálny stav na liste vlastníctva, aby ste zistili, kto je skutočným vlastníkom a či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy.
• Myslite na budúcnosť: Ak si chcete zabezpečiť právo užívania nehnuteľnosti aj po jej darovaní, môžete si v darovacej zmluve zriadiť vecné bremeno doživotného užívania.